Yargıtay’dan Emsal Karar: İki Haklı İhtar Tahliye Sebebi Sayıldı

Gayrimenkul piyasasında dengeleri değiştirecek bir hukuk mücadelesi sonuçlandı. İstanbul Kağıthane’de yaşanan olayda, 10 bin TL kira bedeliyle başlayan sözleşme süreci, kiracının ödemeleri aksatmasıyla mahkemeye taşındı. Ev sahibi, haziran ve temmuz aylarına ait kiraların yatırılmaması üzerine yasal süreç başlattı.

İki Haklı İhtar Tahliye Sebebi Sayıldı

Ev sahibi, ödenmeyen her iki ay için ayrı ayrı icra takibi başlattı. Kiracı, ödeme emirlerine itiraz etmeyip borcunu sonradan kapatsa da Türk Borçlar Kanunu’ndaki “iki haklı ihtar” kuralından kaçamadı. İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülen davada, bir kira yılı içerisinde iki kez haklı ihtara sebebiyet verilmesi tahliye için yeterli gerekçe kabul edildi.

Borcun Sonradan Ödenmesi Tahliyeyi Engellemiyor

Mahkemece atanan bilirkişi incelemesinde, kiracının borcunu geriye dönük olarak kapattığı tespit edildi. Ancak mahkeme heyeti, yasada yer alan “iki haklı ihtar” şartının oluştuğuna hükmederek kiracının evi tahliye etmesine karar verdi. 19 Kasım 2025 tarihinde verilen bu karar, “Parayı geç de olsa yatırırsam evden çıkarılamam” diye düşünen kiracılar için emsal teşkil ediyor.

Ev Sahipleri İçin Yeni Yol Haritası

Bu karar, kira ödemelerinde süreklilik bekleyen ev sahipleri için güçlü bir dayanak noktası oluştururken, kiracıların da “zamanında ödeme” konusunda daha titiz davranması gerektiğini ortaya koyuyor. Uzmanlar, aynı kira dönemi içerisinde kira bedelinin iki kez aksatılmasının ve buna bağlı yapılacak iki ayrı icra takibinin veya ihtarın, mülk sahibine doğrudan tahliye davası açma hakkı tanıdığını hatırlatıyor.

Hangi Durumlarda İhtar Çekilir?

Gayrimenkul hukukunda ihtarname, sadece bir uyarı değil, aynı zamanda olası bir dava sürecinin en önemli delili ve ön şartıdır. Özellikle son dönemde artan kira uyuşmazlıkları, tarafların hangi durumlarda yasal ihtar çekebileceğini bilmesini zorunlu hale getirdi. İşte madde madde ihtar çekilmesini gerektiren durumlar:

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi veya Gecikmesi

En yaygın ihtar nedeni budur. Kiracı, kira bedelini sözleşmede belirtilen tarihte ödemezse, ev sahibi ödeme yapılması için ihtarname gönderebilir.

Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar alan kiracı, borcunu ödese dahi “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davasıyla karşı karşıya kalabilir.

2. Yan Giderlerin (Aidat vb.) Aksatılması

Kira sadece barınma bedeli değildir. Kiracının ödemekle yükümlü olduğu apartman aidatı, yakıt veya su bedeli gibi yan giderlerin ödenmemesi de ev sahibine ihtar çekme hakkı tanır. Bu giderlerin aksatılması, kira bedelinin ödenmemesiyle aynı hukuki sonuçları doğurabilir.

3. Komşulara Saygısızlık ve Taşınmazı Kötü Kullanım

Kiracı, kiraladığı mülkü özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Sürekli gürültü yapılması, mülke kasten zarar verilmesi veya binadaki huzuru bozacak davranışlar sergilenmesi durumunda ev sahibi, kiracıya bu durumu düzeltmesi için ihtar çekebilir. Sorun çözülmezse sözleşmenin feshi gündeme gelir.

4. Sözleşmeye Aykırı Kullanım (Örn: Alt Kiralama)

Sözleşmede aksine bir madde yoksa, kiracının evi başkasına kiralaması (alt kiralama) veya mesken olarak tutulan yerin iş yeri olarak kullanılması sözleşmeye aykırıdır. Bu tür ihlallerde ev sahibi ihtar yoluyla aykırılığın giderilmesini talep eder.

5. Esaslı Onarım ve Tadilat Durumu

Taşınmazın kullanılmasını imkansız kılan büyük bir tadilat veya yıkım kararı söz konusuysa, ev sahibi kiracıya ihtar çekerek durumu bildirmek ve yasal süreci başlatmak zorundadır.

6. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Ev sahibinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin (eş, altsoy, üstsoy) konut ihtiyacı doğması durumunda, sözleşme bitiminden önce belirli yasal süreler dahilinde ihtar çekilerek tahliye talep edilebilir.

İhtar Çekerken Dikkat

İhtarnamenin hukuken geçerli sayılması ve mahkemede kanıt oluşturması için mutlaka noter kanalıyla gönderilmesi tavsiye edilir. Sözlü uyarılar veya mesajlar, tahliye davalarında “haklı ihtar” yerine geçmeyebilir.

Yargıtay’dan Emsal Karar: İki Haklı İhtar Tahliye Sebebi Sayıldı yazısı ilk önce Gayrimenkul Gündemi üzerinde ortaya çıktı.